PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES : ENCORE UNE REFORME !

Afin de contribuer à la « fluidité du marché immobilier », l’administration fiscale a modifié les modalités d’imposition des plus-values immobilières pour les cessions réalisées à compter du 1^er septembre 2013.

1. Les cessions exonérées

Sont exonérées :

• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale,
• Les plus-values réalisées  lorsque le bien vendu est détenu depuis plus de 30 ans,
• Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien pour un prix inférieur à 15 000 €.

2. Détermination de la plus-value imposable

La plus-value est égale à la différence entre :

• Le prix de vente du bien

ET

• Le prix d’achat, majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d’acquisitions

et majoré des travaux réalisés dès lors qu’ils n’ont pas déjà été pris en compte pour la détermination de  l’impôt sur le revenu (une majoration forfaitaire de 15 % pourra être retenu si le bien est  détenu depuis au moins 5 ans).

3. L’abattement pour durée de détention

Taux de l’abattement par durée de détention applicable aux plus-values
Durée de détention	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6ème à la 21ème année	6 %	1,65 %
22ème année révolue	4 %	1,60 %
Au delà de la 22ème année		9 %

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée  :

• au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
• au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux

4. Taux d’imposition

• Impôt sur le revenu :

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

• Taxe complémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 €

Depuis le 1^er janvier 2013, une taxe complémentaire (de 2% à 6 % selon le cas) s’applique aux plus-values immobilières dont le montant excède 50 000 €.

• Prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 15.5 %.

5. Abattement exceptionnel de 25 %

Les plus-values réalisées lors de la cession de biens immobiliers intervenant entre le 1^er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement exceptionnel de 25 % quel que soit la durée de détention du bien.

6. Exemple chiffré

Monsieur X a acheté un appartement le 2 janvier 2003 pour 200 000 € et a effectué des travaux de construction pour 10 000 € ( non pris en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ).

Monsieur X vend son bien le 2 novembre 2013 pour 350 000 €.

La plus-value imposable sera déterminée par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition « corrigé ».

Prix d’acquisition « corrigé »

Prix d’acquisition 200 000 €

Montant forfaitaire des frais d’acquisition : 200 000 x 7.5 % = 15 000 €

Montant forfaitaire déduit au titre des travaux : 200 000 x 15 % = 30 000 €

Le prix d’acquisition « corrigé » s’élève à 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.

La plus-value brute retenue pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’élève à 350 000 – 245 000 = 105 000 €.

Calcul de l’impôt sur le revenu

Abattement pour durée de détention : 5 ans

Abattement global de 30 %  ( 6 % x 5 ans )

Plus-value taxable : 105 000 – 31500 = 73 500 €.

Abattement exceptionnel de 25 % soit 73 500 x 25 % = 18 375 €

Plus-value taxable après abattement exceptionnel 73 500 -18 375 € = 55 125 €

Impôt sur le revenu : 55 125 * 19 % = 10 473 €

Calcul des prélèvements sociaux

Abattement pour durée de détention : 5 ans

Abattement global de 8.25 %  ( 1.65 % x 5 ans )

Plus-value taxable : 105 000 – 8 662 = 96 338 €.

Abattement exceptionnel de 25 % soit 96 338 x 25 % = 24 085 €

Plus-value taxable après abattement exceptionnel 96 338 -24 085 € = 72 253 €

Prélèvements sociaux : 72 253 * 15,5 % = 11 200 €

Montant total à payer

Sur le prix de vente de 350 000 €, Monsieur X devra s’acquitter de 10 473 € au titre de l’impôt sur le revenu et de 11 200 € au titre des prélèvements sociaux.

Par ailleurs, la plus-value étant supérieure à 50 000 €, Monsieur X devra encore s’acquitter d’une taxe exceptionnelle de 859 €, soit un montant total de 22 532 €

Article rédigé par STEINMETZ Maxime, Expert-comptable
(Décembre 2013)

Pour toutes vos questions sur l’application de cette réforme, le Cabinet SAND est à votre disposition pour vous aider et vous conseiller au mieux.

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